VUOKRA-ASUNTO WIENISTÄ/ITÄVALLASTA? (JA VÄHÄN SAKSASTAKIN)

Yksi ensimmäisistä kysymyksistä uuteen maahan muuttaessa on tietysti: mistä katto pään päälle? Wienin vuokramarkkinoissa on omat kommervenkkinsä, joten nappaa täältä tietotaito talteen ennen muuttoa Habsburgien kaupunkiin. Bonuksena lisätietoa asunnonvuokrauksesta Itävallassa ja Saksassa yleisemmin!

Wien on voittanut vuosi toisensa perään maailman asuttavimman kaupungin tittelin, ja olen kyllä barometrin kanssa samaa mieltä: täällä ihmisen on hyvä olla. Hintataso on palkkoihin nähden kohtuullinen, harrastusmahdollisuuksia riittää aivan laidasta laitaan, Wienissä on kansainvälinen ja (Keski-Euroopaksi) rento meininki ja kaupunki on kaunis kuin mikä mäkineen, viinitiloineen, Tonavan rantoineen ja arkkitehtuurin helmineen. Mutta kehuminen sikseen – ne, jotka täältä asuntoa etsivät, ovat jo päättäneet muuttaa kirjansa Wieniin.

Tästä postauksesta löytyy yleisempää tietoa vuokra-asumisesta Itävallassa ja vähän Saksassakin sekä tarkempaa kuvausta asuntomarkkinoista erityisesti Wienissä.

Vuokralaisena Itävallassa

Aivan ensimmäiseksi vähän lakiasiaa: Suomesta tuttuun tapaan vuokra-asuminen on Itävallassa tarkkaan lailla säädeltyä, etenkin vuokralaisten oikeudet, jotka ovat aika pitkälti samankaltaisia kuin Suomessa. Itävalta on liittovaltio, eli se koostuu yhdeksästä osavaltiosta. Wien on yksi niistä, mutta niin on esimerkiksi myös Tiroli. Vuokra-asumista koskeva lainsäädäntö on onneksi enimmäkseen liittovaltiotasolla säädettyä, eli samat pelisäännöt koskevat vuokralaisia ja vuokranantajia ympäri maan. Ja näitä sääntöjä siis riittää! Aivan ehdottomasti kannattaa perehtyä siihen, mikä on laillista ja mikä ei jo ennen kuin alkaa etsiä asuntoja, lähinnä vuokralaisen itsensä puolesta.

Asuntomarkkinat ja hintataso vaihtelevat paljon paitsi osavaltioiden, mutta myös kaupunkien välillä. Innsbruck on kuuluisa hurjasta hintatasostaan, kun taas osa Wienin kaupunginosista voi olla yllättävän edullisia. Pääkaupunki ei siis täällä tarkoita hillitöntä vuokratasoa (siitä lisää Wien-kappaleessa). Vuokra-asuntoja kannattaa katsella esim. Suomen tori.fi:tä vastaavasta Willhabenista. Monet asunnonvälityssivustot laittavat ilmoitukset automaattisesti myös Willhabeniin, joten yksittäisten pikkutoimistojen syynääminen erikseen on turhaa. Myös Facebookissa on paljon kaupunki- tai osavaltiokohtaisia asuntoryhmiä, jossa tosin liikkuu reilusti huijareita tai yksityisiä vuokranantajia, joiden vuokraehdot eivät ole ihan laillisia. Näitä kannattaa hakea esimerkiksi Wohnung + kaupungin nimi -hakuna. Alivuokra on saksaksi Zwischenmiete, ja lyhyempiä vuokra-aikoja kannattaa hakea tällä termillä.

On tavallista, että Itävallassa vuokrasopimuksen minimikesto on 12 kuukautta ja irtisanomisaika 3 kuukautta, eli siis asunnossa on pysyttävä yhteensä vähintään 15 kuukautta. Sopimuksesta saattaa päästä eroon etsimällä uuden, vuokranantajalle sopivan vuokralaisen, mutta tämä ei ole mitenkään taattua.

Vuokralaisen tulee varautua maksamaan takuuvuokrana (Kaution) 2-3 kuukauden vuokra etukäteen. Tämän päälle ensimmäisen kuun vuokra pitää vielä hoitaa normaalisti, eli vaikkapa kaksiota vuokrattaessa ensimmäisen kuukauden kuluerä voi olla jopa 3 000e. Takuuvuokran saa lähes varmasti takaisin, ellei rellestä asunnossa reilusti, koska vuokralaisen oikeuksiin kuuluu käytön jälkien näkyminen asunnossa. Esimerkiksi lattioissa voi olla pikku naarmuja tai kylppärissä laatta vähän rikki asuntoa palauttaessa. ”Käytön jäljet” on aika epätarkka ilmaus, ja suurin syy vuokralaisten ja vuokranantajien välisiin kiistoihin. Ongelmatapauksissa voi ottaa yhteyttä Arbeiterkammeriin tai vuokralaisten järjestöihin (Mieterverein), jotka tosin neuvovat vain omia jäseniään ilmaiseksi. Tästä syystä kannattaakin tietää vuokralaista edes vähäsen, että voi vääntää vuokraisännän- tai emännän kanssa tarvittaessa. Osa vuokranantajista nimittäin laskee sen varaan, etteivät varsinkaan ulkomaalaiset vuokralaiset tiedä oikeuksiaan, mikä on surullista. Kun muuttaa uuteen asuntoon, kannattaa ottaa kuvat kaikista naarmuista, tahroista ja muista vioista lopputarkastuksen varalta.

Kalustettuihin asuntoihin tottuneille voi tulla yllätyksenä, ettei itävaltalaisissa asunnoissa ole välttämättä edes keittiötä muuttohetkellä. Tai mikäli omistaja tai edellinen vuokralainen jättää kalusteitaan asuntoon, ne pitää ostaa omaksi (ns. Ablöse). Joskus Ablösenä pyydetään aivan poskettomia, jopa 10 000 euron summia. Lue siis asuntoilmoitus tarkasti tämän varalta – mekin jouduimme sanomaan monelle ihanalle asunnolle ei, koska emme halunneet ostaa jonkun vanhoja Ikea-kalusteita ylihintaan.

Vuokralaisen velvollisuuksiin kuuluu muuten esimerkiksi vanhoissa asunnoissa säännöllinen tuuletus sekä kaasulämmityksen vuositarkastus. Jos näitä velvollisuuksia laiminlyö, mahdollisten vahinkojen sattuessa vakuutus tai vuokranantaja eivät korvaa.

Vuokra-asunnon saadakseen tarvitsee yleensä esittää jonkinlainen tulotodistus: vakitöissä käyvälle tämä voi olla työsopimus tai viime vuoden verotuspäätös. Opiskelijat joutuvat toisinaan turvautumaan vanhempiensa tulotodistuksiin, vaikka maksaisivat itse vuokransa. Jotkin vuokranantajat vaativat, ettei nettotuloista saa mennä asumiseen yli kolmasosaa.

Kerron kimppakämpistä lisää Wien-osiossa, koska minulla ei ole asiasta kokemusta muualta. Wienistä tosin reilusti!

Itävallan ja Saksan erot ja yhtäläisyydet

Olen asunut vuokralla myös Saksassa, ja tiedän, että se on suomalaisten keskuudessa paljon suositumpi (potentiaalinen) asuinmaa kuin pikkuinen Itävalta, joten tässä myös vähän tietoa saksalaisista vuokra-asumisen erikoisuuksista.

Saksan ja Itävallan vuokramarkkinat toimivat suht samalla tavalla ja asuntoja on suurkaupunkeja lukuunottamatta suht hyvin saatavilla. Vuokrataso vaihtelee myös valtavasti kaupunkien ja Bundeslandien välillä. Esimerkiksi Leipzigista voi löytää kaksion mukavalla alueella 500 eurolla, ja samalla summalla ei saa Berliinistä tai Münchenistä edes huonetta kimppakämpästä. Itävallan ja Saksan erot löytyvät vuokralaisten oikeuksista ja luottokelpoisuusluokituksista, valitettavasti eivät Saksan eduksi.

Saksassa vuokranantajan asema vuokralaiseen nähden on vähän vahvempi, ja asunto pitää luovuttaa usein tiptop-kunnossa. Tähän voi hyvinkin kuulua kaikkien sisäseinien maalaus, vaikka niissä olisi vain pikku naarmuja tai jälkiä. Olen kuullut joiltakin saksalaisilta ystäviltä, että he eivät ole parhaimpien yritystensäkään jälkeen saaneet koko takuuvuokraa takaisin. Toisaalta Saksassa asuntojen irtisanomisajat saattavat olla vähän lyhyempiä.

Saksassa ensimmäistä kertaa asuntoa vuokratessa esteeksi voi muodostua pahamaineinen Schufa eli yksityishenkilöiden ”luottoluokitus”, jota hallinnoi yksityinen yritys. Schufa laskee jokaiselle maassa asuvalle oman luottoluokituksen, joka vaikuttaa esimerkiksi lainan tai vuokra-asunnon saantiin. Laskukaava ei ole julkisessa tiedossa ja koko kuvio on muutenkin hähmäinen ja ongelmallinen. Saksaa osaaville suositus: toimittaja/koomikko Jan Böhmermannin video Schufasta. Saksaan aikuisena muuttava ei saa kovinkaan maireita pisteitä Schufalta, mikä voi tehdä asunnon löytämisestä hankalaa. (Itävallassa mitään Schufaa vastaavaa ei ole, mutta jonkinlaiset tulot kyllä pitää todistaa).

Vuokralle Wieniin – miten, mistä ja milloin?

Pääpiirteittäin Wienistä vuokraaminen hoituu samoin kuin muualla Itävallassa: asunto-ilmoituksia kannattaa katsella Willhabenista tai Facebookin ryhmistä. Myös asunnonvälitystoimistoihin voi ottaa yhteyttä, koska Itävallassa komission maksaa vuokranantaja eikä vuokraaja. Tämä on aika uusi juttu, tuli voimaan muistaakseni kesällä 2023.

Wienin vuokrataso on mielestäni selvästi alempi kuin esimerkiksi Helsingissä tai muissa Pohjoismaisissa pääkaupungeissa. Hintoja on kolmenlaisia: uusien asuntojen eli Neubaun vuokria ei säädellä, vanhojen asuntojen eli Altbaun neliömetrihinta on säädelty. Wienissä on todella paljon edullisia kaupungin vuokra-asuntoja – niistä lisää myöhemmin. (Spoiler alert: niihin on vaikeaa päästä!) Asuntoilmoituksissa kerrottu vuokra ei yleensä sisällä lämmitys-, vesi- ja sähkölaskuja. Tällä hetkellä (toukokuussa 2024) 45-neliömetrisen kaksion vuokra Wienissä voisi olla esimerkiksi Altbaussa 600e plus laskut ja Neubaussa 800-900e. (Arvio keskihintaisesta kaupunginosasta, Neubau-vuokrat vaihtelevat tuosta ylös- ja alaspäin alueen mukaan). Kuulostaa hurjalta erolta, mutta Altbau-asuntojen lämmitykseen menee paljon enemmän rahaa kuin uusien asuntojen, sillä Altbaussa eristys on mitä on ja lämmitysmuotona useimmiten kaasuboileri.

Altbaulla ja Neubaulla on muutakin eroa kuin pelkkä rakennusvuosi. Neubaussa on yleensä nykyisin parveke tai pikku puutarhaläntti, ja hienommassa uudessa talossa voi olla vaikkapa yhteiskäytössä kuntosali tai uima-allas. Altbaussa parvekkeesta saa vain haaveilla. Toisaalta Altbau-talot ovat suosittuja tunnelmansa vuoksi: rakennuksissa voi olla koristeellinen, upea rappukäytävä sadan vuoden takaa ja vehreä sisäpiha. Asuntojen sisätiloistakin löytyy usein holvikaaria, kauniita laatoituksia, parkettilattiat ja kattokoristeluja. Altbau-asuntoja on eniten keskusta-alueen kaupunginosissa: mikäli haluaa asua keskustassa, Altbau lienee ainoa edullinen vaihtoehto.

Wien jakautuu 23 kaupunginosaan eli Bezirkiin, ja hintataso, palvelut ja elämäntyyli vaihtelevat Bezirkien välillä paljon. Jokaisella kaupunginosalla on oma nimi, mutta paikalliset käyttävät niistä lähinnä numeroita: esimerkiksi Leopoldstadtin sijaan voi kertoa asuvansa 2. kaupunginosassa. Asuntoja myös haetaan usein kaupunginosanumeroiden perusteella. Osa Bezirkeistä on isoja, joten niiden sisältäkin löytyy paljon vaihtelua: esimerkiksi 2. keskustanpuoleinen osa on lähinnä vanhaa rakennuskantaa, kun taas Tonavan laidoille on sijoitettu uudempia asuntoja ja kaupungin isoja vuokrakomplekseja.

Ihan kaupungin keskusta eli 1. kaupunginosa on arvoaluetta ja turisteja täynnä, joten sieltä ei edes kannata katsella asuntoa.

Kaupunginosat 2-3 sijaitsevat lähellä isoa Prater-puistoa ja Tonavaa tai Tonavan kanaalia, ja ne ovat enimmäkseen mukavia ja rauhallisia, mutta palveluita löytyy kuitenkin reilusti. Kaupunginosat 4-9 ovat aivan keskustan tuntumassa, ja etenkin 8 ja 9 ovat opiskelijoiden suosimia ja cooleja – ehkä vähän liiankin. Kaupunginosat 10-19 sijaitsevat kaupungin ulkokehällä ja vaihtelevat luonteeltaan todella paljon: esimerkiksi 10, 11, 15 ja 16 ovat vanhoja työväenluokan kaupunginosia, joissa asuu nykyisin paljon ulkomaalaistaustaisia wieniläisiä. Ravintolatarjontaa ja tapahtumia siis riittää! Nämä kaupunginosat ovat aika täyteen rakennettu, ja siten suht meluisia, eikä suuria viheralueita liiemmin ole. 13, 14, 17, 18 ja 19 sijaitsevat Wieniä ympäröivien kukkuloiden juurella, joten luontoa riittää. Toisaalta niistä voi olla vaikeaa kulkea muualle Wieniin töihin tai opiskelupaikkaan. Etenkin 18 ja 19 tunnetaan hyväosaisten kotikulmina, ja vuokrataso on suht korkea, vaikka asuntokanta olisi ihan samassa kunnossa kuin muuallakin. Toisaalta voi katsella viiniviljelmiä parvekkeelta…

20. kaupunginosa sijaitsee Tonavan ja Tonavan kanaalin välissä, ja se on perinteisesti hyvin työväenluokkainen Wienin kolkka. Nykyisin siellä asuu porukkaa ympäri maailmaa. Asuin 20:ssä yli vuoden ja viihdyin todella hyvin! Kaupunginosat 21 ja 22 ovat Tonavan itäpuolella alueelle, jonne Wien on alkanut levittäytyä kunnolla vasta toisen maailmansodan jälkeen. Irvileukojen mielestä ne eivät ole Wieniä ollenkaan (kuten myös toisella laidalla sijaitseva 23), mutta minusta etenkin 22:ssa on todella viihtyisiä, luonnonläheisiä paikkoja ja hyvät kulkuyhteydet U2- ja U1-metrojen varrella.

Olen itse asunut 2:ssa parissa eri osoitteessa, 20:ssa ja 22:ssa, joten jos nämä alueet kiinnostavat, laita minulle mielellään viestiä tai kommenttia!

Täältä löytyy englanniksi kattava tietopaketti Wienin kaupunginosista: niiden plussista ja miinuksista.

Kun mieluinen kämppä on löytynyt, nykyisin pitää allekirjoittaa sitoutumus siitä, että lupaa varmasti ottaa asunnon vastaan ja maksaa takuuvuokran ja ensimmäisen kuun vuokran. Tämä dokumentti tulee lähettää vuokranantajalle jo ennen, kuin on saanut varmistuksen siitä, että asunto on sinun, eli näitä ei missään nimessä pidä lähettää useammalle potentiaaliselle kohteelle. Avaimet saa käteen joko muuttopäivänä tai mahdollisesti pari päivää ennen.

Vielä kimppakämpistä eli saksaksi Wohngemeinschaft/WG! Kimppakämppä on Wienissäkin hyvin suosittu ja vakiintunut asumismuoto paitsi opiskelijoiden, myös työssäkäyvien nuorten aikuisten keskuudessa. Monet isot Altbau-asunnot soveltuvat hyvin kimppakämpiksi, sillä sisäänkäynti erillisiin huoneisiin on usein suoraan eteisestä eikä muiden huoneiden läpi. Huoneita kannattaa etsiä erityisesti WG-Gesucht-sivustolta. Samaa sivustoa käytetään Saksassakin! Opiskelijat voivat etsiä kämppiksiä omien yliopistojensa Facebook- tai Whatsapp-ryhmistä. Kimppakämpissä on yleensä yksi päävuokralainen eli Hauptmieter, joka hoitaa yhteydenpidon vuokranantajan kanssa ja maksaa vuokran. Ennen huoneen vuokraamista on hyvä selvittää, voiko osoitteeseen rekisteröityä (Anmeldung). Jos ei, niin ei pysty olemaan virallisesti kirjoilla osoitteessa, mikä on sairasvakuutuksen tai verojenmaksun kannalta olennainen asia. Väliaikaisesti maassa oleskeleville EU-kansalaisille (pari kuukautta) Anmeldung ei ole niin tärkeä. Periaatteessa Itävallassa asuvien pitäisi rekisteröityä uuteen kotiosoitteeseensa muutaman päivän sisällä muutosta.

Gemeindebau – kaupungin asunnot Wienissä

Wienissä on jo yli satavuotinen kaupungin vuokra-asuntojen perinne, ja puoli miljoonaa wieniläistä asuu tällaisessa Gemeindebaussa. Eli neljännes kaupunkilaisista! Kaupungin asunnot ovat yksityisiin vuokramarkkinoihin verrattuna törkeän halpoja; esimerkiksi työkaverini asustelee melkein 40 neliön yksiössä noin 400 eurolla kuussa. Mahtava juttu, mutta…

Gemeindebauhun on piiiiiitkät jonot. Omaa asuntoa voi joutua odottamaan helposti yli 5 vuotta, paitsi jos kuuluu elämäntilanteensa puolesta jonon kärkeen (esim. yksinhuoltajat, pakolaiset, pitkäaikaissairaat). Kaupungin vuokra-asuntoa hakeakseen pitää täyttää tietyt kriteerit, joista ehkä tylsin on se, että on asuttava vähintään 2 vuotta samassa osoitteessa Wienissä ennen hakemista (EU-kansalaisten). Hakemushetkellä hakijan on oltava suht vähätuloinen, mutta asunnon saatuaan siellä saa pysytellä hyvätuloisenakin tiettyyn rajaan asti. Kaupungin asuntoja rakennetaan lisää vain harvoin, joten niitä ei myöskään vapaudu usein. Kunhan täyttää hakuehdot, kannattaa kuitenkin laittaa hakemus menemään: siinä ei menetä mitään.

Valitettavasti asuntoja voivat hakea vain avioparit tai rekisteröidyssä parisuhteessa olevat. Esimerkiksi minä ja kumppanini voimme laittaa hakemuksen vireille vain sinkkuina.

_______________________________________________________________________

Toivottavasti tästä asumisoppaasta on apua tuleville wieniläisille – tervetuloa tänne Tonavan mutkaan!

Täällä voit seurata Muu maa mandariinia Instagramissa, ja täällä minua eli Sunnaa.

Mandariini-tiimiläiset ovat kirjoittaneet asumisasioista ennenkin: nappaa täältä tietoutta Alankomaiden tai Singaporen asuntotilanteesta.